Η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών τιμών είναι πολύ πιθανόν ακόμη και να ακυρώσει τις μειώσεις φόρων που προκύπτουν μετά τις τελευταίες αλλαγές για ακίνητα χαμηλότερης αξίας

Oι αλλαγές στη φορολογία των γονικών παροχών, των κληρονομιών και των δωρεών, όπως αυτές θεσπίστηκαν από τη Βουλή στα μέσα της εβδομάδας, θα έχουν ως αποτέλεσμα κάποιοι να βγουν κερδισμένοι και κάποιοι χαμένοι με το νέο σκηνικό που πλέον διαμορφώνεται. Η νέα φορολογική κλίμακα για γονικές παροχές, κληρονομιές και δωρεές ευνοεί κυρίως εκείνους οι οποίοι θα μεταβιβάσουν ακίνητα χαμηλής και μεσαίας αξίας, ενώ σημαντικές επιβαρύνσεις προκύπτουν για ακίνητα αντικειμενικής αξίας πάνω από 300.000-400.000 ευρώ. Ωστόσο η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών τιμών είναι πολύ πιθανόν ακόμη και να ακυρώσει τις μειώσεις φόρων που προκύπτουν μετά τις τελευταίες αλλαγές για ακίνητα χαμηλότερης αξίας αν δεν υπάρξει αντίστοιχη αναπροσαρμογή των αφορολογήτων ποσών του πρώτου κλιμακίου των σχετικών κλιμάκων.

Πρόσφατα ο υφυπουργός Οικονομικών κ. Φ. Σαχινίδης από το βήμα της Βουλής άφησε ανοικτό το ενδεχόμενο το αφορολόγητο του πρώτου κλιμακίου των γονικών παροχών να αναπροσαρμόζεται ανάλογα όταν αυξάνονται οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Παράλληλα το υπουργείο Οικονομικών έχει αποφασίσει να καταργήσει το υφιστάμενο καθεστώς φορολόγησης παλαιών ακινήτων που εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια και βασίζεται στον φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος και στο τέλος συναλλαγής και να καθιερώσει ενιαίο φορολογικό συντελεστή για όλες τις μεταβιβάσεις ακινήτων ο οποίος να κυμαίνεται στα επίπεδα του 8%-9% από 9%-11% που είναι σήμερα. Τα μόνα ακίνητα που θα εξακολουθήσουν να φορολογούνται με συντελεστή ΦΠΑ 19% είναι τα νεόδμητα με άδεια οικοδομής που έχει εκδοθεί μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, εφόσον δεν προορίζονται για πρώτη κατοικία.

Σημαντικές παρεμβάσεις ετοιμάζει η κυβέρνηση και στο αφορολόγητο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας αιτία αγοράς, γονικής παροχής, κληρονομιάς κτλ. Με βάση το σχέδιο που συζητήθηκε πρόσφατα σε συνεδρίαση της αρμόδιας ομάδας εργασίας που έχει αναλάβει να διαμορφώσει το νέο καθεστώς στη φορολογία ακινήτων, το αφορολόγητο της πρώτης κατοικίας αιτία αγοράς, γονικής παροχής κτλ. αλλάζει και πλέον δεν θα υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα αλλά με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Το αφορολόγητο για τους άγαμους εκτιμάται ότι θα ανέλθει στα επίπεδα των 150.000 ευρώ και για τους έγγαμους με παιδιά θα φθάσει (ανάλογα τον αριθμό των τέκνων) ως και στα 300.000 ευρώ.

Σήμερα αν κάποιος αποκτήσει πρώτη κατοικία εμβαδού ως 200 τετραγωνικά μέτρα και είναι άγαμος ή έγγαμος με ως 2 παιδιά δεν πληρώνει ούτε 1 ευρώ φόρο είτε αυτή η κατοικία βρίσκεται στη Φιλοθέη είτε στο Περιστέρι. Με το νέο καθεστώς που σκοπεύει να εφαρμόσει το υπουργείο Οικονομικών θα πληρώνουν όσοι ξεπερνούν τις παραπάνω αφορολόγητες αξίες.

Πάντως τις τελικές αποφάσεις αναμένεται να λάβει ο υπουργός Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου αφού πρώτα ληφθούν υπόψη και οι προτάσεις των παραγόντων της αγοράς, οι οποίοι το τελευταίο διάστημα κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου αναφορικά με το ενδεχόμενο πρόσθετης φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων. Οπως αναφέρουν χαρακτηριστικά στελέχη που δραστηριοποιούνται στον κλάδο του real estate, μια πρόσθετη φορολογία που θα προκύψει από την υπέρμετρη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει σε περαιτέρω «πάγωμα» της αγοράς με ανυπολόγιστες συνέπειες τόσο στην τσέπη των φορολογουμένων όσο και στην πορεία της οικονομίας.

Στο υπουργείο Οικονομικών έχει κατατεθεί πρόταση να μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης από το επίπεδο του 11% που είναι σήμερα στο 8%-9%. Την πρόταση αυτή μελετούν οι αρμόδιοι υπηρεσιακοί παράγοντες και αναμένεται να την προωθήσουν στο νομοσχέδιο που πρόκειται να καταρτιστεί μέσα στον επόμενο μήνα.

Οσον αφορά την κατάργηση του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος και του τέλους συναλλαγής που ισχύει για μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία έχουν ήδη αλλάξει «χέρια» τουλάχιστον μία φορά μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, το υπουργείο Οικονομικών ευελπιστεί να εξασφαλίσει σε ετήσια βάση επιπλέον έσοδα περίπου 150 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με τον νόμο, ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος ορίζεται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, οι οποίες εξευρίσκονται σύμφωνα με το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα.

Ο συντελεστής του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος ορίζεται σε ποσοστό 20%, αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα ως και 5 ετών από την κτήση του ακινήτου, 10% αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5-15 ετών από την κτήση του ακινήτου, 5% αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 15-25 ετών από την κτήση του ακινήτου.

Αν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο είκοσι πέντε ετών από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ΄ αυτού δικαιώματος, δεν επιβάλλεται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος. Αυτά ισχύουν για τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής επιβαρύνεται με τέλος συναλλαγής 1% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Με την κατάργηση του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος και του τέλους συναλλαγής όλα τα παραπάνω θα αποτελέσουν παρελθόν και πλέον όλες οι μεταβιβάσεις θα φορολογούνται βάσει συντελεστή φόρου μεταβίβασης, όπως ίσχυε δηλαδή παλαιότερα.

Εξάλλου, με βάση το άρθρο 1 του νέου φορολογικού νόμου καταργείται η ισχύουσα αυτοτελής φορολόγηση των ακινήτων με συντελεστή 1%, που ίσχυε ανεξαρτήτως αξίας και ευνοούσε τη μεγάλη ιδιοκτησία, και επανέρχεται σε ισχύ ο θεσμός της προοδευτικότητας του φόρου κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών με την καθιέρωση κλιμάκων υπολογισμού του φόρου αυτού. Ειδικότερα αυξάνεται το αφορολόγητο όριο από 95.000

ευρώ σε 150.000 ευρώ για την Α΄ κατηγορία και από 20.000 σε 30.000 ευρώ για τη Β΄ κατηγορία. Για τα χρηματικά ποσά τα οποία μεταβιβάζονται σε συγγενείς που υπάγονται στις Α΄ και Β΄ κατηγορίες (άτυπα ή μη), επιβάλλεται αυτοτελής φορολόγηση με συντελεστή 10% για την Α΄ κατηγορία (και 20% για τη Β΄ κατηγορία) χωρίς αφορολόγητο όριο, γιατί χρησιμοποιούνται σε μεγάλο βαθμό για την καταστρατήγηση των διατάξεων της φορολογίας εισοδήματος και του θεσμού του «πόθεν έσχες». Τονίζεται ιδιαίτερα ότι με τη φορολόγηση αυτή ο φορολογούμενος δεν στερείται του αφορολογήτου των 150.000 ή των 30.000 ευρώ (ανά κατηγορία), αφού το ποσό αυτό δεν χάνεται, αλλά χρησιμοποιείται στην ακίνητη περιουσία και στα λοιπά περιουσιακά στοιχεία.

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ Α΄ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΕ ΑΓΟΡΑ
1ο. Εγγαμος χωρίς παιδιά αγοράζει σήμερα διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή 120 τετραγωνικών μέτρων σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.050 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου σήμερα είναι 216.000 ευρώ (120 τ.μ. Χ 1.800 ευρώ = 216.000). Φόρος με βάση τα ισχύοντα δεν θα προκύψει διότι είναι αφορολόγητη η μεταβίβαση πρώτης κατοικίας επιφάνειας ως 200 τετραγωνικά μέτρα. Στην περίπτωση όμως που καταργηθεί το αφορολόγητο με βάση τα τετραγωνικά και εφαρμοστεί αφορολόγητο με βάση το ύψος της αντικειμενικής αξίας, αν για τον έγγαμο χωρίς παιδιά διαμορφωθεί το αφορολόγητο σε 200.000 ευρώ και ο φόρος μεταβίβασης μειωθεί στο 9%, τότε ο παραπάνω ιδιοκτήτης του ακινήτου θα επιβαρυνθεί με πρόσθετη φορολογία 1.440 ευρώ σε σχέση με τα ισχύοντα σήμερα.

2ο. Εστω ότι ο παραπάνω έγγαμος αγοράζει το ίδιο ακίνητο ύστερα από μερικούς μήνες και έχουν αυξηθεί στο διάστημα αυτό οι τιμές ζώνης των ακινήτων της περιοχής του κατά 25% και εφαρμόζεται πλέον το νέο σύστημα υπολογισμού του αφορολογήτου που βασίζεται στην αξία και όχι στα τετραγωνικά. Η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση θα είναι ακόμη μεγαλύτερη σε σύγκριση με το παραπάνω παράδειγμα, αφού πλέον η αντικειμενική αξία του ακινήτου θα διαμορφωθεί από 216.000

ευρώ σε 270.000 ευρώ και ο τελικός φόρος σε 6.300 ευρώ (270.000 ευρώ αξία- 200.000 ευρώ αφορολόγητο = 70.000 ευρώ φορολογητέα αξία Χ 9% φόρος μεταβίβασης = 6.300 ευρώ φόρος).

ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ
3ο. Πατέρας μεταβιβάζει στην κόρη του με γονική παροχή ακίνητο το οποίο δεν είναι για το παιδί του α΄ κατοικία. Το ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ. Με βάση τις αλλαγές που θέσπισε η κυβέρνηση, η συγκεκριμένη μεταβίβαση είναι αφορολόγητη. Αν όμως γινόταν με το καθεστώς που ίσχυε πριν από τις 8 Ιανουαρίου 2010 τότε θα επιβαλλόταν φόρος 550 ευρώ (55.000 ευρώ Χ 1%).

4ο. Στην περίπτωση που ο παραπάνω πατέρας είχε μεταβιβάσει πριν από πέντε χρόνια με γονική παροχή άλλο ακίνητο στην κόρη του αντικειμενικής αξίας 50.000 ευρώ, ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί σήμερα για τη μεταβίβαση του δεύτερου ακινήτου δεν θα είναι μηδενικός και αυτό διότι συνυπολογίζονται όλες οι προγενέστερες γονικές παροχές ως το 1990. Ετσι, για το ακίνητο αντικειμενικής αξίας 150.000 ευρώ θα υπολογιστεί φόρος ο οποίος ανέρχεται σε 500 ευρώ (150.000 ευρώ αφορολόγητο100.000 ευρώ εναπομείνασα αφορολόγητη αξία = 50.000 ευρώ αξία στην οποία θα επιβληθεί φόρος με συντελεστή 1%). Σημειωτέον ότι, με βάση τον νόμο που ίσχυε ως πρόσφατα, ο συνυπολογισμός αφορούσε γονικές παροχές που είχαν πραγματοποιηθεί από τον Δεκέμβριο του 2007 και μετά.

ΧΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΔΩΡΕΕΣ
5ο. Πατέρας δωρίζει στον γιο του που πέρασε στο Πανεπιστήμιο και δεν έχει εισοδήματα 15.000 ευρώ για να αγοράσει αυτοκίνητο. Με βάση τα ισχύοντα σήμερα θα πληρώσει φόρο δωρεάς 1.500 ευρώ (15.000 Χ 10%). Με βάση τα όσα ίσχυαν πριν από τις 8 Ιανουαρίου δεν θα καταβαλόταν κανένα ποσό φόρου, καθώς ίσχυε αφορολόγητο ύψους 95.000 ευρώ.

6ο. Παππούς και γιαγιά δωρίζουν στο εγγόνι τους από 10.000 ευρώ. Για τη δωρεά αυτά θα πληρωθεί συνολικός φόρος 2.000 ευρώ (20.000 ευρώ Χ 10%), ενώ με το προϊσχύον καθεστώς η όλη διαδικασία θα ήταν αφορολόγητη.(Πηγή:ΒΗΜΑ)