Ποτέ στο πρόσφατο παρελθόν δεν είχαν γίνει τόσο πολλά σε τόσο μικρό χρονικό διάστημα στην αγορά κατοικίας, με τις παρεμβάσεις της πολιτείας σε επίπεδο φορολογίας, πολεοδομικών ζητημάτων και διαδικασιών μεταβιβάσεων και μισθώσεων να έχουν αλλάξει άρδην τα δεδομένα στην αγορά, κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας.

Αρχής γενομένης από τη ρύθμιση για τις τακτοποιήσεις των ημιυπαίθριων χώρων, που λήγει κι επισήμως στα τέλη του μήνα έπειτα από διαδοχικές παρατάσεις, μέχρι το αλαλούμ που προκλήθηκε με το ειδικό τέλος ακινήτων και τη σωρεία λαθών που διαπιστώθηκαν στον υπολογισμό του και υποχρέωσαν το οικονομικό επιτελείο σε αναδίπλωση, τουλάχιστον όσον αφορά τις εξαιρέσεις για άνεργους, αναπήρους και υπερήλικες, οι αλλαγές είναι πολλές. Μάλιστα, από το νέο έτος προβλέπονται και νέες παρεμβάσεις, στο πλαίσιο του νέου φορολογικού σχεδίου που δρομολογεί το οικονομικό επιτελείο, ενώ ο προϋπολογισμός του 2012, προβλέπει την άντληση εσόδων ύψους 3,6 δισ. ευρώ από τα ακίνητα. Το ποσό αυτό συνιστά κατακόρυφη αύξηση της τάξεως του 620%, σε σχέση με τα έσοδα του 2010, που δεν ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ.

Ασφαλώς, στο επίκεντρο αναμένεται να βρεθούν οι αντικειμενικές αξίες, η αναπροσαρμογή των οποίων θεωρείται σχεδόν δεδομένη, με κύριο στόχο την εξίσωσή τους με τις εμπορικές τιμές. Μάλιστα, σύμφωνα με τα όσα διέρρευσαν εντός της εβδομάδας, για τη διαμόρφωση των νέων τιμών θα αξιοποιηθούν οι τιμές των ακινήτων που καταγράφονται από τις τράπεζες, στο πλαίσιο των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων. Υπενθυμίζεται ότι κάθε τράπεζα, όταν δέχεται μια αίτηση για τη χορήγηση ενός στεγαστικού δανείου προχωρά στην εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Η εκτίμηση γίνεται από ειδικό εκτιμητή ο οποίος είναι συνήθως μηχανικός και αφορά την εμπορική αξία της κατοικίας. Με βάση αυτά τα στοιχεία έχει δημιουργηθεί μια αξιόπιστη βάση δεδομένων για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων ανά περιοχή. Η αντικατάσταση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές που καταγράφουν οι τράπεζες θα οδηγήσει σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης των πολιτών μέσω της αναπροσαρμογής μιας σειράς φόρων και τελών, όπως είναι το χαράτσι στα ακίνητα μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, οι φόροι κληρονομιάς, γονικής παροχής και τα τεκμήρια διαβίωσης.

Σε επιμέρους αλλαγές που έχουν εφαρμοστεί, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι από τις αρχές του 2011, για κάθε αγοραπωλησία ακινήτων επιφάνειας άνω των 50 τ.μ., αλλά και για τις νέες μισθώσεις ολόκληρων κτιρίων, απαιτείται η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού. Μάλιστα, από τις 9 Ιανουαρίου του 2012 κι εφόσον δεν υπάρξει νέα αναβολή, η υποχρέωση αυτή θα είναι υποχρεωτική και για τις μισθώσεις επιμέρους τμημάτων κτιρίων, εκτός από τις αποθήκες και τα γκαράζ, πάντοτε για επιφάνειες άνω των 50 τ.μ. Επίσης στις αγοραπωλησίες κάθε ακινήτου, είναι πλέον απαραίτητη η προσκόμιση βεβαίωσης μηχανικού, που να πιστοποιεί ότι το προς μεταβίβαση ακίνητο δεν διαθέτει καμία πολεοδομική παράβαση. Ετσι, αν κανείς δεν έχει προβεί σε τακτοποίηση ημιυπαίθριου και θελήσει στο μέλλον να μεταβιβάσει το ακίνητό του (αυτό ισχύει και για τις γονικές παροχές), δεν θα μπορέσει. Ο μόνος τρόπος θα είναι να ακολουθήσει τη ρύθμιση για την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η οποία βέβαια επίσης λήγει στα τέλη Δεκεμβρίου, όπως ανακοίνωσε εντός της εβδομάδας το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Οσοι προχώρησαν σε τακτοποίηση του ημιυπαίθριου χώρου της κατοικίας τους, καλό είναι επίσης να γνωρίζουν ότι η επιφάνεια των τακτοποιημένων χώρων θα συνυπολογίζεται από τις επόμενες φορολογικές δηλώσεις του 2012 (που θα υποβληθούν δηλαδή το 2013), στον προσδιορισμό της επιφάνειας των ακινήτων, κατά την εφαρμογή των διατάξεων για ιδιοκατοίκηση, δωρεάν παραχώρηση, εκμίσθωση, έκπτωση τόκων δανείων κ.λπ. Δεν υπάρχει αναδρομικότητα, όμως θα υπάρχει στο εξής συνυπολογισμός για τη σημαντική επαύξηση των «τεκμηρίων», δηλαδή τον προσδιορισμό του αντικειμενικού εισοδήματος με βάση την ετήσια αντικειμενική δαπάνη της ιδιοκατοικούμενης ή μισθούμενης ή δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας, καθώς και μιας ή περισσότερων δευτερευουσών κατοικιών, ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της επιφάνειάς τους, και με τις νέες αντικειμενικές αξίες. Οπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, «η τελευταία αυτή εξέλιξη, δεν είχε ρητά γνωστοποιηθεί από τους αρμόδιους παράγοντες προς τους ενδιαφερόμενους πολίτες, πολλοί από τους οποίους θα επιβαρυνθούν σε όλες τις επόμενες φορολογικές δηλώσεις τους, με υψηλότατα τεκμήρια που δεν θα καλύπτονται από τα γενικά μειωμένα εισοδήματά τους, με αποτέλεσμα να φορολογούνται βάσει διογκωμένων νέων «αντικειμενικών αξιών» και «τεκμηρίων διαβίωσης»», αναφέρει η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών.

Του ΝΙΚΟΥ Χ. ΡΟΥΣΑΝΟΓΛΟΥ

http://portal.kathimerini.gr