Τη στιγμή που οι διαπραγματεύσεις μεταξύ κατασκευαστών κατοικιών και ενδιαφερόμενων αγοραστών αποτελούν πλέον καθημερινό φαινόμενο

με τους πρώτους να συνεχίζουν να τηρούν όσο το δυνατόν «σκληρότερη» στάση, η Hellastat με την τελευταία ετήσια έκθεσή της για την αγορά, προβλέπει περαιτέρω πτώση των τιμών, η οποία θα κυμανθεί μεταξύ 5% και 10%. Oσον αφορά τον αριθμό των αγοραπωλησιών, εκτιμάται ότι θα υποχωρήσει κατά 50% περίπου, τη στιγμή που με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος για το 2009, η κάμψη των συναλλαγών άγγιξε το 36% σε σχέση με το 2008. Ειδικότερα, κατά το προηγούμενο έτος μεταβιβάστηκαν 74.300 ακίνητα έναντι 116.000 το 2008.

Αντιλαμβάνεται, λοιπόν, κανείς το μέγεθος της πτώσης στην αγορά, με ό, τι αυτό συνεπάγεται για τα έσοδα του Δημοσίου από την κτηματαγορά. Σύμφωνα με την έκθεση της Hellastat, η αγορά κατοικίας πλήττεται την τελευταία διετία εξαιτίας της χαμηλής ζήτησης, απόρροιας της έλλειψης ρευστότητας και της κάμψης της χορήγησης στεγαστικών δανείων, ενώ επιβαρυντικά επιδρά και η υπερπροσφορά κατοικιών με απόθεμα της τάξεως των 200.000 ακινήτων. Ως εκ τούτου, η οικοδομική δραστηριότητα υποχωρεί σταθερά την τελευταία διετία, ενώ μείωση καταγράφουν, όπως είναι ευνόητο, και οι τιμές.

Το κυριότερο, όμως, χαρακτηριστικό της τωρινής εικόνας της αγοράς είναι η στροφή των ενδιαφερομένων στα μικρότερα διαμερίσματα και στις μεταχειρισμένες κατοικίες. Η ΤτΕ ανέφερε ότι ο όγκος των διαμερισμάτων που αγοράστηκαν το 2009 ήταν μικρότερος κατά 39,3% έναντι του προηγούμενου έτους. Αυτό σημαίνει ότι όσοι αγόρασαν σπίτι το 2009, περιόρισαν σημαντικά τις απαιτήσεις τους σε χώρους, προκειμένου να μπορέσουν να ανταποκριθούν οικονομικά στο κόστος αγοράς.

Σήμερα και με δεδομένη την περαιτέρω κάμψη της ζήτησης από τις αρχές του έτους και ιδίως το τελευταίο δίμηνο, όταν επισημοποιήθηκαν τα νέα φορολογικά μέτρα, η τάση προς μεταχειρισμένες κατοικίες μικρότερης επιφάνειας αποδεικνύεται ακόμη πιο έντονη. Συγκεκριμένα, διαβλέποντας ότι οι ιδιώτες ιδιοκτήτες εμφανίζονται σαφώς περισσότερο διαλλακτικοί έναντι των κατασκευαστών στις διαπραγματεύσεις, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές κινούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον σε μεταχειρισμένα ακίνητα, το κόστος των οποίων είναι αισθητά πιο προσιτό, έναντι π. χ. ενός νεόδμητου.

Ωστόσο, εσχάτως έχουν πληθύνει τα φαινόμενα των υποχρεωτικών πωλήσεων από ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν οικονομικά προβλήματα, ενώ το τελευταίο διάστημα, κάποιοι κατασκευαστές φαίνονται διατεθειμένοι να προβούν σε σημαντικές εκπτώσεις επί των ζητούμενων τιμών. Πάντως, παρά την υιοθέτηση πολιτικών και μέτρων ελάφρυνσης των δανειοληπτών από τις περισσότερες τράπεζες, αλλά και την πρόσφατη παράταση στην αναστολή κάθε πλειστηριασμού πρώτης κατοικίας τουλάχιστον έως τα τέλη του έτους, δεν έχουν εκλείψει περιπτώσεις τέτοιων πωλήσεων, όπως είχε συμβεί και στις αρχές της δεκαετίας μετά την πτώση του χρηματιστηρίου.

Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, όσοι διαθέτουν ρευστότητα ή έχουν τη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζική χρηματοδότηση κινούνται ιδιαίτερα επιθετικά στις διαπραγματεύσεις με τους πωλητές, ζητώντας εκπτώσεις ακόμα και 50%, με αντάλλαγμα την άμεση καταβολή τοις μετρητοίς του συμφωνηθέντος ποσού. Βέβαια, τέτοιες μειώσεις δεν γίνονται αποδεκτές από κανένα, ωστόσο, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που εξασφαλίζονται εκπτώσεις άνω του 20%, ανάλογα με το ακίνητο, τον πωλητή και βέβαια την περιοχή, όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αξίζει να σημειωθεί ότι το φαινόμενο αφορά περισσότερο παλιότερες κατοικίες παρά νεόδμητες, όπου όμως και εκεί υπάρχουν περιθώρια διαπραγματεύσεων, κάτι που επ’ ουδενί δεν συνέβαινε στο παρελθόν.

Σε κάθε περίπτωση, η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε μία μεταβατική περίοδο, που ουδείς είναι σε θέση να εκτιμήσει πόσο θα διαρκέσει, καθώς αυτό είναι συνάρτηση της πορείας της εθνικής οικονομίας και της δημοσιονομικής προσαρμογής. Πάντως, η πλέον περιζήτητη κατηγορία κατοικιών σήμερα είναι τα μικρά και παλιά διαμερίσματα, που διατίθενται προς πώληση στο κέντρο της πόλης. Γκαρσονιέρες και δυάρια ηλικίας άνω των 20 ετών μπορούν να αποκτηθούν αντί ποσού που δεν ξεπερνάει τα 150.000 ευρώ, γεγονός που αποτελεί δέλεαρ για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, καθώς η ζήτηση τέτοιων ακινήτων για ενοικίαση είναι μεγάλη. Διόλου τυχαίο ότι είναι και οι μόνες περιπτώσεις ακινήτων που «κρατούν» τις τιμές τους, σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά.

Πλέον, το επόμενο κρίσιμο διάστημα που θα δοκιμάσει τις αντοχές της αγοράς είναι οι μήνες που θα προηγηθούν της αύξησης των αντικειμενικών αξιών, που έχει εξαγγελθεί για τις αρχές του 2011. Μέχρι σήμερα, σε κάθε ανάλογη περίσταση, οι αγοραπωλησίες ακινήτων πολλαπλασιάζονταν, ώστε να αποφευχθεί το υψηλότερο φορολογικό κόστος. Υπό τις νέες συνθήκες, μια τέτοια εξέλιξη φαντάζει δύσκολο να επαναληφθεί.

Πηγή:http://portal.kathimerini.gr