Χαμένοι πήγαν οι 4 πρώτοι μήνες του 2014 για την αγορά ακινήτων, αφού οι καρεκλοκένταυροι του Υπουργείου Οικονομικών δεν καταδέχθηκαν να μας ενημερώσουν μέχρι το τελευταίο 10ημερο του Απριλίου, για τον οριστικό τρόπο εφαρμογής του φόρου υπεραξίας στις συναλλαγές.

Αφού έγιναν συζητήσεις επί συζητήσεων, όλων των ειδών οι παρεμβάσεις των αρμόδιων φορέων, ασκήθηκαν πιέσεις κάθε μορφής σε βουλευτές και υπουργούς, τελικά καταλήξαμε σε μια απίστευτη γραφειοκρατική διαδικασία που ξεκινά από την υποβολή της δήλωσης μέχρι και την πληρωμή του φόρου υπεραξίας σε κάθε μεταβίβαση διαμερίσματος, οικοπέδου ή αγροτεμαχίου…

Η νέα απόφαση που τελικά εκδόθηκε, περιγράφει την περίπλοκη διαδικασία υποβολής δήλωσης και απόδοσης του φόρου υπεραξίας ακινήτων, με την οποία εμπλέκει σε ένα απίστευτο «κουβάρι» πωλητές, αγοραστές και φυσικά τους συμβολαιογράφους…

Σύμφωνα με τη νέα υπουργική απόφαση:
1) Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία, δηλαδή ο πωλητής, υποχρεούται, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του ίδιου του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει την συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή, τον χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου.
2) Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.
3) Η δήλωση, υπογεγραμμένη από τον συμβολαιογράφο και τον πωλητή υποβάλλεται σε 3 αντίτυπα, από τα οποία το πρώτο παραμένει στη Δ.Ο.Υ., και τα υπόλοιπα αντίτυπα επιστρέφονται θεωρημένα.
4) Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επόμενη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος πρέπει να καταχωρεί σε ανεξάρτητη ηλεκτρονική εφαρμογή του συστήματος TAXISnet τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, το ποσό της υπεραξίας επί του οποίου υπολογίζεται ο φόρος, τη Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης, τον αριθμό της δήλωσης και το φορολογικό έτος που αφορά.
5) Θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

Ο φόρος που παρακρατείται από το συμβολαιογράφο με τη σύνταξη του συμβολαίου πρέπει να αποδίδεται στο κράτος, με τραπεζική επιταγή που οφείλει να έχει ήδη εκδώσει κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου ο πωλητής σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου, εντός 5 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου, η οποία κατατίθεται αποκλειστικά στην τράπεζα έκδοσης της τραπεζικής επιταγής.

Ο λαβύρινθος της φορολογίας των ακινήτων

Από φέτος, ισχύει ένα εντελώς διαφορετικό φορολογικό πλαίσιο στην αγορά των ακινήτων αφού εκτός από την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων με συντελεστή 15% ισχύει και η μείωση του φόρου μεταβίβασης στο 3%.

Όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που είχαν «παγώσει» από την αρχή του έτους ξεμπλοκάρουν με την εφαρμογή των νέων βελτιωμένων διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Οι νέες διατάξεις λύνουν τους γρίφους υπολογισμού του φόρου, με τη βασικότερη αλλαγή να αφορά στην εξαίρεση από τον φόρο όσων μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία αποκτήθηκαν πριν από το 1995.

Στις μεταβιβάσεις ακινήτων εφαρμόζονται τρεις φόροι, ανάλογα με τον αν η κατοικία που αγοράζεται είναι νεόδμητη ή μεταχειρισμένη, πρώτη ή δευτερεύουσα. Με φόρο θα επιβαρύνονται και όσοι πωλούν ακίνητα.
Όλοι οι φορολογούμενοι πρέπει να λάβουν υπόψη τους τα παρακάτω στοιχεία:
1. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος επιβάλλεται με συντελεστή 3% στις μεταβιβάσεις:
– Πρώτης κατοικίας. Ο φόρος εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια τα οποία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
– Οικοπέδων, αγροτεμαχίων. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
– Δευτερεύουσας κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.
– Παλαιών κτισμάτων με άδεια κατασκευής έως 31 Δεκεμβρίου 2005.
2. ΦΠΑ 23%:

Με ΦΠΑ επιβαρύνεται η αγορά νεόδμητων ακινήτων (πλην της πρώτης κατοικίας) με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά. Επίσης με ΦΠΑ 23% επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος στην περίπτωση της αντιπαροχής.
3. Φόρος υπεραξίας:
Ο φόρος αυτός βαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και επιβάλλεται με συντελεστή 15%. Από τον φόρο εξαιρούνται οι φορολογούμενοι που μεταβιβάζουν ακίνητα τα οποία απέκτησαν πριν από το 1995, ενώ το αφορολόγητο όριο των 25.000 ευρώ ισχύει υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια. Ειδικότερα με τη νέα ρύθμιση:
Θα απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας 15% όσοι φορολογούμενοι μεταβιβάζουν ακίνητα που είχαν αποκτήσει πριν από το 1995.

Για τον υπολογισμό του φόρου η τιμή κτήσης, ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακίνητου, θα προσδιορίζεται ως εξής:
α) Αγορά: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη το τίμημα ή η αξία του ανταλλάγματος, όπως προκύπτει από το οικείο συμβόλαιο.
β) Κληρονομιά, δωρεά, γονική παροχή: Ως τιμή κτήσης θα λαμβάνεται υπόψη η αξία βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.
γ) Σε κάθε άλλη περίπτωση, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται ως εξής: Από την τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης, διά του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως (ΔΤΚατ) νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου που μεταβιβάζεται, καθιερώνονται συντελεστές απομείωσης της αξίας, οι οποίοι κλιμακώνονται με βάση τα χρόνια ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια ο συντελεστής απομείωσης φτάνει στο 60%. Στην περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που έχει αποκτηθεί από τον πωλητή στο χρονικό διάστημα από 1ης Ιανουαρίου 1995 έως 31 Δεκεμβρίου 2002, ο συντελεστής απομείωσης προσαυξάνεται περαιτέρω κατά 20%, καθώς πολλαπλασιάζεται με 0,8.

Πηγή : toxrima.gr